Die eigene Immobilie ist die größte Finanzentscheidung im Leben, und sie will nüchtern gerechnet sein. Kaufen oder mieten, Eigenkapital, Nebenkosten und das Klumpenrisiko im Überblick.
Kaufen oder mieten – die ehrliche Rechnung
„Miete ist rausgeworfenes Geld“ klingt einleuchtend, ist aber zu kurz gedacht. Wer kauft, zahlt jahrzehntelang Zinsen an die Bank, bindet viel Kapital und trägt Instandhaltung und Risiko selbst. Wer mietet, bleibt flexibel und kann die Differenz zwischen Miete und Kaufrate breit gestreut anlegen. Ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, entscheidet sich nicht am Bauchgefühl, sondern an nüchternen Zahlen: Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete, Zinsniveau, wie lange du bleibst und wie diszipliniert du als Mieter sparen würdest.
Eine hilfreiche Größe ist der Kaufpreisfaktor – Kaufpreis geteilt durch die Jahres-Nettokaltmiete. Je niedriger er ist, desto eher rechnet sich der Kauf. In gefragten Großstädten liegt er oft deutlich höher als auf dem Land. Rechne beide Wege über deinen realistischen Zeithorizont durch, bevor du dich festlegst.
Wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst
Die Faustregel: Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können und darüber hinaus einen Teil des Kaufpreises mitbringen. Als grobe Orientierung gelten rund 20 Prozent Eigenkapital zusätzlich zu den Nebenkosten – je mehr, desto besser der Zins und desto kleiner das Risiko.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland rund 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: zusammen meist rund 1,5 bis 2 Prozent.
- Maklerprovision: regional unterschiedlich; seit 2020 wird sie beim Kauf selbstgenutzter Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Unterm Strich landen die Nebenkosten schnell bei rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – Geld, das nicht in die Immobilie fließt und das die Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Genau hier scheitern viele Finanzierungen.
Eigenkapital für die vollständigen Nebenkosten plus mindestens 20 Prozent des Kaufpreises – und trotzdem den Notgroschen unangetastet lassen. Wer den letzten Euro ins Haus steckt, hat bei der ersten größeren Reparatur ein Problem.
Die laufenden Kosten, die viele unterschätzen
Mit der Kreditrate ist es nicht getan. Als Eigentümer trägst du Kosten, die als Mieter der Vermieter übernimmt oder umlegt:
- Instandhaltungsrücklage: Dach, Heizung, Fenster – Fachleute empfehlen, jährlich einen festen Betrag pro Quadratmeter zurückzulegen.
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen (Verwaltung, gemeinschaftliche Rücklage).
- Grundsteuer und Versicherungen (Wohngebäude, ggf. Elementarschutz) sowie laufende Nebenkosten.
Rechne diese Posten von Anfang an ein. Eine Immobilie, die dich bis zur Belastungsgrenze auslastet, wird bei der Anschlussfinanzierung oder einer größeren Reparatur schnell zur Falle.
Kaufen und Mieten im direkten Vergleich
| Aspekt | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Flexibilität | gering – Umzug ist teuer | hoch – kurze Kündigungsfristen |
| Kapitalbindung | hoch, oft großes Klumpenrisiko | gering, Kapital bleibt frei anlegbar |
| Kostenrisiko | Reparaturen und Zinsen selbst tragen | planbar, Instandhaltung beim Vermieter |
| Vermögensaufbau | Tilgung baut Eigentum auf | nur, wenn die Differenz konsequent angelegt wird |
| Im Alter | mietfreies Wohnen möglich | Miete läuft weiter |
Das Klumpenrisiko nicht unterschätzen
Für die meisten Haushalte ist das Eigenheim die mit Abstand größte Vermögensposition. Dein finanzielles Schicksal hängt damit an einer einzigen Immobilie an einem einzigen Standort. Wer daneben nichts aufbaut, hat alles „auf einen Stein“ gesetzt. Ein breit gestreutes Depot – etwa über einen ETF-Sparplan – ist deshalb kein Widerspruch zum Kauf, sondern die sinnvolle Ergänzung.
Baufinanzierung in Ruhe vergleichen
Konditionen mehrerer Banken gegenüberstellen, bevor du dich festlegst – schon ein kleiner Zinsunterschied macht über die Laufzeit tausende Euro aus.
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Fazit
Eine Immobilie kann ein solider Baustein sein, aber nur durchgerechnet und mit genug Eigenkapital. Setze nicht alles auf einen Stein, sondern halte dein Vermögen breit aufgestellt.