„Miete ist rausgeschmissenes Geld“, diesen Satz hat fast jeder schon einmal von den Eltern gehört. Doch 2026 ist die Lage komplizierter, als der Stammtisch glauben macht. Bauzinsen um die 3,7 Prozent, hohe Kaufnebenkosten und gleichzeitig kräftig steigende Mieten machen die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen zur echten Rechenaufgabe. Wenn du als Millennial gerade in der Familienphase steckst und überlegst, ob jetzt der richtige Moment für die eigene Wohnung ist, lohnt ein nüchterner Blick auf die Zahlen, statt auf das Bauchgefühl.
Wo die Zinsen 2026 stehen
Die Zeit des nahezu kostenlosen Geldes ist endgültig vorbei. Für ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zahlst du im Juni 2026 je nach Anbieter und Bonität rund 3,6 bis 3,95 Prozent Sollzins. Damit liegen die Konditionen spürbar über dem Vorjahresniveau, und mehrere Experten erwarten bis zum Jahresende eher steigende als fallende Zinsen, in Richtung 4 Prozent.
Was das praktisch bedeutet: Bei einem Darlehen von 350.000 Euro, 3,7 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung zahlst du rund 1.660 Euro im Monat, und nach zehn Jahren ist immer noch der Großteil der Schuld offen. Anders als in der Niedrigzinsphase frisst der Zinsanteil heute einen erheblichen Teil der Rate. Das ist kein Argument gegen den Kauf, aber es zeigt: Die Rate, die früher locker für 450.000 Euro reichte, trägt heute deutlich weniger Kaufpreis.
Die unterschätzte Hürde: Kaufnebenkosten
Der eigentliche Stolperstein für viele Erstkäufer sind nicht die monatlichen Raten, sondern die Kaufnebenkosten. Sie liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung typischerweise bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen in aller Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, die Bank finanziert sie nicht mit.
Zusammen kommen da: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls die Maklerprovision (oft etwa 3,57 Prozent für den Käufer). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das schnell 40.000 bis 60.000 Euro, die zusätzlich zum Eigenkapital für die Wohnung selbst bereitstehen müssen. Dieses Geld ist nach dem Kauf weg, es steckt nicht in der Immobilie, es deckt nur die Transaktion. Genau hier scheitern viele Kaufträume, nicht an der Rate.
Mieten ist nicht automatisch „verloren“
Die Miete fühlt sich an wie Geld, das im Nichts verschwindet. Aber der Käufer zahlt eben auch jahrelang etwas, das er nie zurückbekommt: die Zinsen an die Bank, die Kaufnebenkosten, dazu Instandhaltung, Hausgeld und Rücklagen. Eine grobe Faustregel: Rechne über die Jahre rund 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts jährlich für Instandhaltung ein. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung sind das 4.000 bis 6.000 Euro pro Jahr, die als Mieter schlicht der Vermieter trägt.
Der entscheidende Faktor ist die Opportunität. Wer mietet, kann die Differenz aus Kaufnebenkosten und Eigenkapital anlegen. Ein breit gestreuter Welt-ETF hat langfristig im Schnitt rund 6 bis 7 Prozent pro Jahr erwirtschaftet, mehr als die meisten Wohnimmobilien derzeit an Wertzuwachs bringen. Für 2026 erwarten Marktbeobachter im deutschen Durchschnitt nur etwa 3 Prozent Preissteigerung bei Wohnimmobilien. Die viel zitierte automatische Wertexplosion gibt es aktuell nicht.
Warum die Frage trotzdem kein Selbstläufer ist
Gleichzeitig spricht einiges fürs Kaufen, nur eben aus anderen Gründen, als oft behauptet. Die Mieten steigen derzeit stärker als die Kaufpreise: Bei Neuverträgen meldete das Institut der deutschen Wirtschaft zuletzt Anstiege um fast 4 Prozent im Jahresvergleich, während Kaufpreise nur moderat zulegten. Wer kauft, friert seine Wohnkosten (abgesehen von Instandhaltung) für die Dauer der Zinsbindung weitgehend ein, ein realer Schutz gegen den Mietmarkt, der gerade in Ballungsräumen unangenehm anzieht.
Dazu kommt der psychologische Effekt, den man nicht wegrechnen sollte: Eine abbezahlte Immobilie im Ruhestand bedeutet mietfreies Wohnen und damit eine Art zusätzliche Rente. Und der Kredit erzwingt eine Sparquote, die viele Mieter freiwillig nie durchhalten würden. Genau dieser „Zwang zum Vermögensaufbau“ ist für manche das stärkste Argument, auch wenn ein disziplinierter ETF-Sparplan rechnerisch oft besser abschneidet.
Eine einfache Daumenregel
Eine grobe Orientierung bietet das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Liegt der Kaufpreis beim 25-Fachen oder weniger der Jahresmiete, ist Kaufen tendenziell attraktiv. Beim 35-Fachen oder mehr, wie es in vielen Großstädten der Fall ist, wird Mieten plus konsequentes Anlegen finanziell oft die bessere Wahl. In günstigeren Regionen kann die Rechnung dagegen klar fürs Eigentum sprechen.
Für die Gen Z, die gerade erst anfängt: Lass dich vom Druck nicht treiben. Eigenkapital aufbauen und parallel im Welt-ETF investieren ist kein Trostpreis, sondern hält dir alle Türen offen. Und für die Gen X mit Blick auf den Ruhestand gilt: Wer den Kredit nicht sicher vor Rentenbeginn abbezahlt bekommt, sollte besonders genau rechnen.