Anschlussfinanzierung 2026: Wenn die Zinsbindung ausläuft – so federst du den Zinsschock ab

Hunderttausende Immobilienkredite aus der Niedrigzinsphase laufen in diesen Jahren aus der Zinsbindung, abgeschlossen zu Konditionen um ein Prozent, verlängert wird heute zu einem Vielfachen davon. Wer eine Immobilie mit zehnjähriger Zinsbindung um 2016 bis 2021 finanziert hat, steht deshalb vor der wichtigsten Finanzentscheidung seit dem Kauf: der Anschlussfinanzierung. Die gute Nachricht: Anders als beim Erstabschluss bist du diesmal in der stärkeren Position, wenn du früh genug anfängst.

Was bei Auslauf der Zinsbindung passiert

Endet die Zinsbindung, ist das Darlehen selbst meist noch lange nicht getilgt. Die Bank schickt in der Regel drei Monate vorher ein Prolongationsangebot, also ein Angebot, bei ihr zu verlängern. Dieses erste Angebot ist erfahrungsgemäß selten das beste: Die Bank rechnet damit, dass die meisten Kunden aus Bequemlichkeit unterschreiben. Wer nichts tut, riskiert im schlimmsten Fall sogar die teure variable Verzinsung. Deshalb gilt: Spätestens zwölf Monate vor Ablauf sollte man seine Restschuld kennen, die eigene Bank um ein Angebot bitten und parallel den Markt vergleichen lassen.

Die drei Wege der Anschlussfinanzierung

• Prolongation: Verlängerung bei der eigenen Bank. Bequem (keine neue Bonitätsprüfung, kein Grundbuch-Aufwand), aber oft einige Zehntel Prozentpunkte teurer als der Marktbestwert. Das Bankangebot lässt sich fast immer nachverhandeln, mit einem Vergleichsangebot in der Hand.
• Umschuldung: Wechsel zu einer günstigeren Bank. Die Grundschuld wird abgetreten (deutlich günstiger als Löschung und Neueintragung, meist wenige hundert Euro). Schon ein kleiner Zinsvorteil gleicht diese Kosten bei sechsstelliger Restschuld schnell aus.
• Forward-Darlehen: Zinssicherung schon bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen kleinen Zinsaufschlag je Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll für alle, die steigende Zinsen erwarten und ruhig schlafen wollen, aber Achtung: Das Darlehen muss dann auch abgenommen werden, selbst wenn die Zinsen zwischenzeitlich fallen.

Der 10-Jahres-Joker: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Weniger bekannt, aber wertvoll: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens darf jeder Kreditnehmer mit sechsmonatiger Frist kündigen, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung eigentlich noch läuft, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer etwa 2016 eine 15-jährige Zinsbindung abgeschlossen hat, kann ab 2026 jederzeit kostenfrei aussteigen und umschulden, wenn der Marktzins unter dem Vertragszins liegt. Das Datum der Vollauszahlung steht im Darlehensvertrag oder lässt sich bei der Bank erfragen.

Wenn die neue Rate zu hoch wird

Steigt der Zins von gut einem auf über drei Prozent, kann die Monatsrate bei gleicher Tilgung deutlich springen. Drei Stellschrauben helfen:

• Tilgungssatz anpassen: Eine niedrigere anfängliche Tilgung senkt die Rate, verlängert aber die Laufzeit. Als Untergrenze gelten meist zwei Prozent, damit das Darlehen in absehbarer Zeit abbezahlt ist.
• Sondertilgung vor dem Neuabschluss: Zum Ende der Zinsbindung darf die Restschuld unbegrenzt reduziert werden. Wer Rücklagen oder eine fällige Geldanlage hat, drückt damit Restschuld und neue Rate, oft die renditestärkste „Anlage“ überhaupt, denn gesparte Darlehenszinsen sind steuerfrei.
• Zinsbindung bewusst wählen: Kurze Bindungen sind meist günstiger, bergen aber Anschlussrisiko; lange Bindungen kosten etwas mehr Zins, kaufen dafür Planbarkeit. Wer knapp kalkuliert, fährt mit der längeren Bindung ruhiger.

Rechnen statt hoffen

Ob halten, umschulden oder, in Extremfällen, verkaufen die bessere Option ist, hängt an der ehrlichen Gesamtrechnung aus Restschuld, Zins, Nebenkosten und Lebensplanung. Eine gute Grundlage dafür liefert unsere Übersicht zur Immobilienfinanzierung sowie der Vergleich Mieten oder Kaufen 2026. Und die Rücklage für die nächste Sondertilgung parkt am besten verzinst, wie, zeigt der Vergleich Tagesgeld vs. Festgeld.

Quellen

• Finanztip: Anschlussfinanzierung
• Finanztip: Baufinanzierung
• Deutsche Bundesbank: Zinssätze und Renditen