Sondertilgung oder ETF: Was mit dem Extra-Geld beim Immobiliendarlehen klüger ist

Die eigentliche Frage: garantierte Rendite gegen erwartete Rendite

Eine Sondertilgung fühlt sich an wie ein Verzicht auf Rendite – ist aber selbst eine. Jeder Euro, den du zusätzlich tilgst, spart dir für den Rest der Zinsbindung exakt deinen Sollzins. Das ist eine garantierte, steuerfreie Rendite. Und sie liegt zurzeit nicht bei 1 Prozent wie 2021, sondern nach den aktuellen Konditionsübersichten bei etwa 3,6 bis 4,0 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung (Stand Anfang August 2026).

Auf der anderen Seite steht die erwartete Rendite eines breit gestreuten Aktien-ETF. Langfristig lagen weltweite Aktienmärkte historisch bei rund 6 bis 8 Prozent im Jahr vor Steuern – mit erheblichen Schwankungen und Phasen, in denen zehn Jahre lang nichts zusammenkam. „Erwartet“ heißt hier wirklich erwartet, nicht versprochen.

Die Steuer entscheidet mit

Der Vergleich wird oft falsch geführt, weil die Depot-Seite brutto und die Darlehens-Seite netto gerechnet wird. Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 Prozent (plus Kirchensteuer, wo sie anfällt). Bei Aktien-ETFs sind allerdings 30 Prozent der Erträge über die Teilfreistellung steuerfrei – die effektive Belastung liegt damit bei rund 18,5 Prozent. Der Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro je Person federt die ersten Erträge zusätzlich ab.

Rechnet man das gegen, ergibt sich eine überraschend klare Schwelle: Um einen Sollzins von 3,7 Prozent nach Steuern zu schlagen, muss der ETF vor Steuern gut 4,5 Prozent im Jahr liefern. Das ist historisch plausibel – aber es ist eben kein Selbstläufer, sondern eine Wette auf zehn bis fünfzehn Jahre.

Auf dem Papier gewinnt das Depot – aber der Vorsprung ist kleiner, als das Bauchgefühl vermutet, und er existiert nur, wenn die Rendite auch kommt. Bei einem Sollzins von 4,5 Prozent, wie ihn viele mit geringem Eigenkapital zahlen, kippt die Rechnung sogar zugunsten der Tilgung.

Der Punkt, den fast alle vergessen: die Restschuld im Jahr X

Es geht nicht nur um Rendite, sondern um Risiko. Wer 2021 zu 1,2 Prozent finanziert hat und 2031 in die Anschlussfinanzierung muss, verlängert seine Restschuld möglicherweise zu 4 Prozent. Jeder Euro Sondertilgung senkt genau diese Restschuld – und damit die Rate, die in einer Welt mit höheren Zinsen fällig wird. Diesen Effekt kann kein Depot bieten, weil das Depot in genau dem Moment ebenfalls im Minus stehen kann.

Faustregel: Je näher das Ende der Zinsbindung und je höher die Restschuld im Verhältnis zum Einkommen, desto stärker spricht alles für die Tilgung. Wie du dich auf diesen Termin vorbereitest, steht in unserem Beitrag zur Anschlussfinanzierung 2026.

Wie viel darfst du überhaupt sondertilgen?

Üblich ist ein vertragliches Recht auf 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, kostenfrei und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei 300.000 Euro sind das 15.000 Euro jährlich. Manche Verträge erlauben mehr, manche gar nichts – ein Blick in die Vertragsunterlagen unter „Sondertilgungsrecht“ klärt das in zwei Minuten. Wichtig: Das Recht verfällt meist jahresweise, ungenutzte Kontingente werden nicht angespart.

Zweiter wichtiger Baustein ist das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du das Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen oder komplett ablösen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer eine Erbschaft erwartet oder ohnehin umschulden will, sollte diesen Termin kennen, statt sich mit kleinen Sondertilgungen zu verzetteln.

Wann eine Sondertilgung sogar schadet

So sicher die Rendite ist – das Geld ist danach weg. Es steckt in der Immobilie und lässt sich nicht zurückholen, jedenfalls nicht ohne neuen Vertrag und neue Kosten. Wer seine Rücklage in die Tilgung schiebt und drei Monate später eine Heizung ersetzen muss, finanziert die Reparatur am Ende teurer, als er beim Darlehen gespart hat. Deshalb die harte Reihenfolge: erst Rücklage, dann Sondertilgung.

Drei weitere Fälle, in denen Vorsicht angebracht ist:

• Anstehende Modernisierung: Heizung, Dach oder Fenster in den nächsten Jahren? Dann ist Eigenkapital für die Maßnahme mehr wert als eine niedrigere Restschuld.
• Förderdarlehen mit Tilgungszuschuss: Bei einigen Förderkrediten reduziert eine vorzeitige Rückzahlung den Zuschuss – hier lohnt der Blick in die Bedingungen, bevor überwiesen wird.
• Kurz vor dem Ende der Zinsbindung: Wer ohnehin in zwölf Monaten umschuldet, kann das Geld sammeln und beim neuen Vertrag als Einmalzahlung einbringen – das verbessert oft zusätzlich den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz.

Die stille Alternative: den Tilgungssatz erhöhen

Neben der einmaligen Sondertilgung erlauben die meisten Verträge, den laufenden Tilgungssatz zu ändern – häufig ein- bis zweimal während der Zinsbindung, kostenfrei. Der Effekt ist unterschätzt: Wer von 2 auf 3 Prozent anfängliche Tilgung geht, verkürzt die Gesamtlaufzeit eines Darlehens über 300.000 Euro bei 3,7 Prozent Sollzins um rund ein Jahrzehnt und spart über die gesamte Laufzeit einen sechsstelligen Zinsbetrag.

Der Unterschied zur Sondertilgung ist psychologisch: Die höhere Rate läuft automatisch, es braucht keine jährliche Entscheidung. Der Preis dafür ist weniger Flexibilität – die Rate ist verbindlich, während eine Sondertilgung freiwillig bleibt. Wer sein Einkommen als sicher einschätzt, fährt mit dem höheren Tilgungssatz meist besser; wer schwankende Einnahmen hat, behält lieber die niedrige Rate und tilgt am Jahresende, wenn das Jahr gut war.

Der Mittelweg ist keine Ausrede

In der Praxis entscheidet nicht die Nachkommastelle, sondern ob du nachts ruhig schläfst. Deshalb ist die Aufteilung – etwa die Hälfte in die Sondertilgung, die Hälfte in den ETF-Sparplan – keine Verlegenheitslösung, sondern eine bewusste Risikoentscheidung. Sie senkt die Restschuld messbar, hält Liquidität verfügbar und nimmt der Frage die Endgültigkeit.

Wer den Depot-Weg wählt, sollte zwei Dinge im Blick behalten: den Freistellungsauftrag, damit der Sparerpauschbetrag nicht verfällt, und die Vorabpauschale, die auch in Jahren ohne Verkauf Steuer auslösen kann. Beides ändert nichts an der Grundsatzentscheidung, aber es verschiebt die Nettorendite um Zehntelprozente – und um genau die geht es hier.

Drei Situationen, drei klare Antworten

• Sollzins über 4 Prozent, Zinsbindung endet in weniger als zehn Jahren: Sondertilgung. Die sichere Rendite ist hier kaum zu schlagen, und die Restschuld ist das eigentliche Risiko.
• Sollzins unter 2 Prozent, lange Zinsbindung, stabiles Einkommen: anlegen. Das alte Darlehen ist billiges Geld, das man nicht vorzeitig zurückgibt.
• Dazwischen – und das ist der Normalfall 2026: aufteilen. Ein Teil senkt die Restschuld, ein Teil baut ein Vermögen auf, das im Notfall verfügbar ist.

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Quellen

• Finanztip: Aktuelle Bauzinsen und Zinsentwicklung
• Dr. Klein: Aktuelle Bauzinsen und Zins-Charts
• § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• Verbraucherzentrale: Wissen zu Geld und Versicherungen